日本买房攻略之日本买房问题？
买房原因也是觉得自己在日本10多年了，今后基本也是在日本的时间多，于情于理都该买房了。从目前来看，本人还是很满意的。也是借着自己的经验写这篇文章，告诉大家怎么在日本买房。
首先，大家如果决定在日本买房，一定要确定自己是投资用，还是自己住。如果是投资那就考虑回报率的问题，一般新建的房子就不推荐了。而如果是自己住那考虑的问题是如何住的舒服合适，周围环境是否方便等等。
我们先说说投资。
在日本买房子需要一下一个流程：
情报收集→确认详细情报→计算资金→现地考察比较→和卖主讨价还价→缔结买卖契约→付款（申请贷款）→引渡接收
那咱们就从第一步开始说起
一，情报收集
1.1收集情报
1.1.1
情报收集的手段无非是三种，网络、新闻杂志和不动产会社。
网络的好处就是范围广，检索性强，随便在哪个不动产网站上都可以检索到日本全国的各种不动产信息。而且可以根据各种条件分门别类的检索。但缺点就是单个物件的情报量相对不足。
1.1.2
新闻杂志的信息和网络差不多，没有网络好使。但通过各种各种塞在门缝里的小广告和贴在电线杆子上的小纸片你可以知道当地大概的价格，要是有兴趣收集和整理的话很容易明白当地房地产的市场动向，以及附近不动产会社有哪些得意的物件。
1.1.3
去不动产会社就是比较详细的了解某些物件的情况了，一般来说营业担当会给你介绍该地域的特征和最近的走势，以及周围的环境等等，就算不买当了解市场行情和学习关于不动产的专业知识也是很有帮助的。
收集情报肯定不是简单的看几家都完了的，通常来说为了自己的投资能有高回报率，看上百家甚至上千家物件都是很正常的，之后在大量的了解各种物件的详细情况之后才能成为专业人士。
排骨的方式是松屋式的（据说日本吉野家在选店的时候会做很多调查工作，计算客流量和盈利率，然后开店。而松屋就简单了，吉野家在哪里开，那就在对面开店就没错）。排骨虽然你想买房，但一直没时间去看，排骨比较怕麻烦。但正好认识的朋友里有一个小梁，特别热衷于看房，据说已经看了一年多了，各种风水和比较，突然定了某地的一处物件。所以排骨马上以第二时间在他买的对面跟着买了，跟着这样的主买房肯定不会错。
1.2具体的物件概要
下图是一张普通的物件说明，上面的情报含义您都明白么？
排骨来稍微说明一下：
所在地：日本登记簿上所记载的地址，不过中古物件一般不会记载最后的地番，象这个物件就只记载到丁目，想知道的话要向中介会社询问。
交通：基准是80米/分，地图上的距离，所以很多人会感觉实际距离比较远。
间取：房间的构成，有的时候会表示每间房是几叠，一叠是1.62平米（如果是和式房子的话这个标准并不是绝对的，东京、名古屋、大阪表示的叠的面积都不一样）。
建筑年月：哪年建成的。值得一提的是，81年之后耐震设计法改正，之后开工建筑的房子施行新的抗震标准，理论上说要比之前的房子耐震更强一些。
建物构造：分木造、轻量钢骨造、钢筋混凝土造（RC构造）、铁骨钢筋混凝土造（SRC构造）等几种类型。顺便说一句，一般来说マンション是指三层以上，钢筋混凝土造或铁骨钢筋混凝土造的房子。アパート和ハイツ是指的2层以下的木造和轻量钢骨造的房子，コーポ特指2层以下的轻量钢骨造。其实要细分的话还有耐震构造和免震构造之说。
建物面积（专有面积）：这个讲究比较大了，一般人会说中国买房子算建筑面积，日本算使用面积，其实不是这个说法。从建筑基准法上来说的建物面积是璧心计算，登记簿上的建物面积则是内法计算的。两者有什么区别呢？璧心计算法是指的从墙壁的中间线来计算面积，内法就是真正的使用面积，所以璧心计算法比内法计算法会大一点（墙壁厚度的面积），值得注意的是，当你接受贷款融资的时候是按璧心面积来计算的，而申请税金减免的时候却必须按内法面积计算。
土地面积：这个简单，大家都明白。
接道情况：这个不用说了，应该都明白。
停车场：有平面式（或自走式）和机械式之分。
都市计划：根据都市计划法的规定划分的区域（有9种类）
用途地域：分商业、工业、准工业等，各地域所能建的住宅规模不一样。
建ぺい率：这是在日本自己盖房的一个重要指标，是建筑面积和土地面积的比例。60%建ぺい率也就是说你盖房子的话必须保留40%是空地。
容积率：也是自己盖房子的重要指标，就是你这房子每层面积的和除以土地面积，300%容积率限制的是高度（也就是你每层楼的面积加起来不能超过你建筑土地的300%）。
以上就是这张物件概要所表现的一些基本情报。还有申请情报可以问不动产商，比如之前的住户是什么样的等等，一般不动产商都会告知。有些情报是必须公开的，比如是不是死过人，如果之后被查出来没有告知的话不动产商要付法律责任的。
二，分析
2．1分析
收集了情报之后就是分析了。主要看两点：回报率和卖主的类型
2.11 回报率
回报率的计算公式就是：租金/房屋价格，举个例子，你1000万买的房子，每个月的租金是5万日元，那你的年回报率就是60/1000，6%。现在很多中介的店头都会直接写明该房屋的回报率大致是多少。
要是以出租为目的不动产投资，暂不考虑入住率的话，越老的房子回报率高。这因为和新建的房子相比，同样地段的中古房子价位落差很大，而房租相对来说没有那么大的落差。
一般日本房子的年回报率统计：
- 东京都中心部位置的新筑マンション：3～4%
- 东京都中心部位置的中古マンション：5～7%
- 大都市近郊的一棟もの：8～10%
- 地方都市的一棟もの：10～15%
- 再建筑不可或只有借地权的一棟もの：15%～
决定年回报率的因素很多，您要是能讨价还价把例子中的房子950万买下来，那回报率就成了6.3%。而如果你有1个月房子没租出去，那回报率就成了5.5%，所以以上的统计只是一个大概而已。
2.12卖主的类型
这是经常被忽视的重要情报，就是这个房子的卖主是个人还是不动产会社的业者。据有经验的朋友说，如果个人的话你和他好好套瓷套瓷，对方意志不坚定心一软说不定就便宜给你你了。但要是对方是不动产商转卖或投资业者的话那最好就别问了，那些都是专业人士，早就成精了，知道这房子这地能卖什么价，你肯定讨不到什么便宜。
所以，当看到合适物件的时候，首先就要跟不动产仲介确认，这物件的卖主到底是什么样的人。
三，资金计算
3.1每月资金计算
投资的目的就是赚钱，否则就不叫投资叫买奢侈品了。不动产的投资收入主要来源于每月的租金所得，但不是100%都能进你腰包的，每个月固定支出必须扣除掉。
我们来看看大概有哪些支出：
3.11管理费
有人会说了，管理费不是住户交么？住户交的只是笼统的一部分，况且住户和你讨价还价最容易被消减掉的就是管理费用，对于一个投资新手可能觉得管理费不算什么，甚至把和中国的物业管理费等同相视，那就大错特错了。
诚然，日本的管理费有物业管理费的部分，共用部分的电费、清洁费用、电梯的定期点检和修理等。除此之外还有定期的修缮费用，一般来说，日本的マンション每10年到15年就要大规模修缮一次，屋顶的防水设备的更换、外墙的重新涂刷等等，这些都算管理费用的一部分，因此在购买物件的时候，关于这笔费用要仔细询问不动产仲介，并且，要打听最近一次修缮是在什么时候。要不然您刚买就马上碰上修缮，花费数十万日元的费用不说，还至少一个多月不能出租。
3.12 固定资产税
固定资产税是对所拥有的土地、建物、设备机器等每年征收的地方税。其中土地和建物是由当地地方自治体公布的[固定资产税评价额]所定的税率来计算征收的。因此在购买不动产的时候也要查阅一下当地的税率是多少。
3.13贷款的返还
这就是一个计算比较麻烦的支出了。因为贷款的条件因人而异，你的年龄、收入、信用情况、和银行的交涉能力决定了你的贷款额度，这个需要自己计算。
有的人说，那我不贷款不就行了？根据自己的财力一次新付清房款就是。这个当然可以，但在日本投资不动产，很大的一个魅力就是利用日本的低利率。我在这里比较一下中国和日本投资不动产的最大差别。
中国投资不动产主要是转手，利用国内房价的泡沫赚钱。今年100万买的房明年200万卖出去。靠收取租金基本上赚不到钱，最多就是付个月供罢了。
举个例子，您在上海100万买个二手房，然后一个月5千人民币出租，回收成本就需要将近17年。17年以后这100万值多少钱我不知道，估计不会比17年前的10万人民币值钱多少。
当然，您可以在中国贷款，多买几套房子同时回收。现在中国的房贷利率是多少我忘了，几年前我们家买房子的时候贷款利率是7%，还必须首付40%。风险大不说，回报率也低的可怜。所以，在中国这种高房价低租金的地方很难利用收房租来达到投资的目的。
反观日本，泡沫危机的时候东京中心区的房价是现在的7-10倍，前两年刚刚复苏又被接踵而来的金融危机和地震打了下去，现在因为奥运会，东京的房价开始见涨，再下落的余地已经不大。房贷利率几乎是世界最低，一般为2%以下，首付也很低。
但在日本大公司就职，可以享受到日本银行的低利率，如果是在日本的小公司该怎么办呢？可以去在日本的中国银行贷款。
在日本的中国银行利率没有日本银行那么低，排骨的银行利率大概是2.2%，比日本一行高不少。但比起中国乃至其他国家来说已经是低的不能再低了。而且贷款手续非常简单，只要你能提供三年以上的纳税证明证明你的收入，并且提供公司的在职证明以及健康证明书即可（排骨去体检，被检查出偏胖，当时还提心吊胆的问银行胖子能贷款不？银行职员：。。。。。。。）。而且某些手续可以商量，比如如果年收入偏低，可以提高首付，50%首付的话贷款审查会简单很多，据说还可以拿国内的房子和资金做抵押，很具有中国特色。虽然服务态度没有日本银行那么好，但看在方便程度上认了。
当然，一次性买断的人不用考虑这些。
另外一点，日本是低房价高租金的国家，房租相对于房价回报率高。
因此，上海等发达地区的海外炒房团一直都有，没法利用日本的贷款，就几个人合资在日本买一栋マンション或アパート出租赚钱。一是回报率高，二是将来子女去日本留学的话也可以利用。而且现在有中介直接让父母在日本买房，承诺5年以后如果不在日本常住了可以帮忙再卖掉。
以上是每月要扣除的基本费用，用实际的例子来直观的说明一下：
我有1000万的资金，再贷款1000万，买下了一件中古マンション。
金利设定为2%/年，30年期，每月的房贷偿还额为3万6960日元，年偿还额为44万3520日元。
月租为7万日元，年租为84万。
固定资产税，管理费等其它支出为一年15万。
84万-15万-44万3520 ＝24万6480日元。
这24万6480日元就是您每年投资的回报了。
1年才24万多一点，比我的月收入略多一些，您说不定看不上眼。那咱们来换种方式来投资，不买低回报的マンション，买高回报的アパート。
自己资金1000万，贷款2000万，购入一栋上下两层10户型的中古アパート。
同样金利设定为2%/年，30年期，每月的房贷偿还额为7万3920日元，年偿还额为88万7040日元。
每间月租为5万日元，整栋为50万/月，年租为600万。
虽然アパート的管理费比マンション低，方便计算把固定资产税，管理费等其它支出一样设定为15万/年。
600万-15万-88万7040 ＝496万2960日元。
是不是比您的年收入高我不知道，但肯定比我的年收入高很多。您要是还不满足，可以3年以后，利用投资回报的1千多万资金再买一栋アパート，再过3年，再买两栋，再过3年。。。。。。。。。。
3.2购房所需资金计算
看到各种中介广告打出的价格，您可能想，那就拿出广告上这么多钱买房就是。
很遗憾，还不够。
想买不动产，需要2部分资金，代金和费用金。
3.2.1代金
代金就是土地和建物的购入价格，和广告上的价格基本相同。如果你是贷款买房的话，那只要准备贷款以外的首付就可以了。一般来说，如果是卖my home，头金至少要准备10%～20%，要是不动产投资事业起金的话，只要能做到收支平衡，可以零首付，在日本银行叫「フルローン」，这个就要看怎么和银行交涉了。
不过，在签契约的时候，就算是「フルローン」也要交一定百分比的首付的，作为契约成立的证明和解约的罚金，并不是真的就一分钱都不出了。
3.2.2各种费用金
1、印纸税：不动产买卖契约时发生，
500万以上1000万以下/1万日元
1000万以上5000万以下/1万5千日元
5000万以上1亿以下/4万5千日元
2、登录免许税：中古マンション买卖时发生
建筑物评价额的0.3%
土地评价额的1%
3、不动产取得税：中古マンション买卖时发生
建筑物评价额的3%（优惠措施有）
土地评价额的3%（优惠措施有）
4、中介手续费：物件价格400万以上发生（上限有）
物件价格的3% + 6万日元 + 消费税，这个费用不算恒定，可以讨价还价，手续费只有1%的物件也是有的。
5、贷款手续费：贷款时发生
各个金融机关所定，费用不一
6、贷款保证费：贷款时发生
各个保险公司所定，费用不一
7、火灾保险费：根据物件构造所定，费用不一。
以上是购买不动产是所需的各种费用，大致来说要占购入价格的7%%左右。所以当你看到广告上打出的价格的时候，最好自动加上7%的各种费用。而且这些费用是在首付的时候要交的，就算0首付，这些费用也是在购房之前交。
四、现地考察
4.1 现地考察注意的事项
4.1.1看房时机
根据业内朋友的经验，看房最好集中在夏冬两季，因为有年末结算的关系，在年底和结算期抛售不动产的客户比较多。另外，金融机关在3月决算和9月中间决算的前2个月左右，贷款会比较容易。
比如像这样的：
另外，罗马城不是一天建成的，一般投资不动产必须要多看看，平均来说，好物件都是在比较了上百个物件以后才被挖掘出来的（当然比较忙的话也可以采用排骨的方法）。
4.1.2以下事项是要在看房时候注意的。
1、物件的环境和气氛
2、最近车站的距离
3、建物的情况
以上，就是排骨对不动产投资的基本情况的了解，至于如何和卖主交涉，排骨觉得，只要注意决定买了以后再交涉，别提出太苛刻的条件就行，另外，所有谈妥的条件最好都写下来，以免对方不认账。之后的如何缔结买卖契约、申请贷款和引渡接受都是水到渠成的事了。排骨委托的不动产帮排骨砍了200w日元，还在手续费上优惠了不少，排骨还是很感谢的。
当然，不是说买下了好的物件就肯定可以有好的回报的，有了好的物件，如何到吸引到住户才是最终的目标。
一个投资日本不动产比较成功的朋友，曾经和排骨聊过，大学附近的房子最有投资价值。他专门找大学附近的アパート然后出租给学生，入住几乎供不应求。不由得让排骨想起了老舍《茶馆》里的一幕：
王利发：您甭看，准保都是靠得住的人！
宋恩子：你为什么爱租学生们呢？学生不是什么老实家伙呀！
王利发：这年月，作官的今天上任，明天撤职，作买卖的今天开市，明天关门，都不可靠！只有学生有钱，能够按月交房租，没钱的就上不了大学啊！您看，是这么一笔账不是？
现在想想这台词实在是经典至极。
其实任何投资都是一门学问，细细研究起来都是很有乐趣的。
最后说几句自己住的物件。
由于目的不同，所以自己住的物件主要是舒适，和周围环境的确认。有人喜欢マンション有人喜欢一户建，有人喜欢住在交通方便的地方，有人喜欢住在郊区环境优美的地方，购买流程和投资用的没有区别。日本的房子基本上买下来就能入住，不需要二次装修。另外，如果是买的一户建，要问问保修多少年，排骨买的饭田产业的房子一般是保修10年，10年以内非人为损坏的话都保修。不过因为日本一户建都没有天线，所以如果如果要看电视要请人来装天线。当然如果不想看日本节目可以不装，买个小米盒子之类的就可以全搞定了。
买了房子以后，和周围的人以后就可能是一辈子的邻居了，低头不见抬头见，尽量不要给周围人添麻烦。关系不错的话可以得到周围人很多帮助（排骨的猫经常会跑出去，隔壁邻居给猫做了一个小猫屋，以免猫回不去家的时候有地方呆。边上理发店的老板会经常帮忙请清扫和拔草。修车店几次帮忙修车），感觉还是很温馨的，所以有日本居委会活动的时候建议尽量参加。
最后祝愿大家都能有一个温馨的家，有什么关于在日购买物件的问题可以提问。
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