日本房地产市场在经历了90年代的泡沫后，一直表现都很平稳。久未大涨的日本房地产市场，从三年前开始再度吸引全球投资者的目光。据报道，日本国会众议院通过了一项旨在推广博彩业的法案，并将法案提交参议院审议。东京和大阪甚至可能会开设赌场度假区等利好，令不少海外投资者重燃对日本楼市升值的预期。由于奥运效应和赌场经济，东京奥运后当地房价或将大幅上涨。
想在日本投资房地产的朋友们一定很关心，在日本投资买房究竟有什么好处。那么就让小居来替大家分析一下吧。
- 即安定又有高收益率
- 政治稳定，法制健全，房地产波动幅度小。
- 日本的城市开发基本已经完毕，基本不会发生被迫搬迁的事，万一有的话也会得到很丰厚的补偿。
- 日本的房地产买卖透明。
- 拥有永久所有权
- 投资房地产不像投资国内房产只有短短几十年限，日本房子永久性可以代代相传，都属于自己的。
- 容易获得往返日本签证
- 投资日本房产后可办一次或多次往返签证，一定时期后可以办永久居民证。
- 容易获得投资经营签证，有意向在日本开设公司或中国公司分部的，可以申请投资经营签证。
- 投资回报率比较高
- 没有资产来源要求及背景调查
- 不住在日本的中国人也可以随时购买，但是需要全额付款。
- 出租方负担比较轻
- 日本房地产出租时，不需要配备任何家具家电。
- 日本房地产品质高，维护比较好，不易老化
- 日本房地产的建筑性高，质量好，实用性强，全是精装修，免除二次装修之苦。
- 再次出售时也比较容易出手。
【第一步做好投资预算】
在日本买房所要的资金大约为房子本身的价格+ 买房时所花的各种各样的费用。如果您想买一套2,000万日元的房子，大概要有2,120~2,160万日元的资金预算。这里的120~160万日元就是您买房时所花的各种各样的费用。
买房时所花的具体费用
- 印紙费：买贴在房屋买卖合同或贷款合同上的印紙时所花的费用
- 贷款申请费用：申请贷款时所花的手续费/贷款保证费等诸多费用
- 保险费：火灾保险费等
- 登录免许税：登记时所要交的税金。买入不动产时（所有权移转登记），要交固定资产税估价金额··的1%作为税金。申请贷款时（抵挡权设定登记），要交贷款的0.4%作为税金
- 登记手续费：在办理登记手续时要付给司法书士的报酬
- 固定资产税(按日计算)：固定资产税征税标准金额的1.4%为1年固定资产税
- 都市计划税(按日计算)：都市计划税征税标准金额的0.3%
- 中介费：房屋买卖成交之后付给中介公司的中介费（里面包含消费税以及地方消费税）
- 不动产取得税：住宅的话是固定资产税估价金额的3%
房子的周围环境
- 交通情况：走路到附近车站所要的时间，早班车/ 末班车的时间，拥挤程度等
- 周围的道路状态：交通流量，堵车频度
- 教育设施：学校、幼儿园
- 公共设施：医院，公园，图书馆等
- 其他的周边设施：商店街，超市，便利店，饮食店等
- 治安情况：有没有不良的个人或团体在附近居住，这个区域有没有发生过刑事案件等
如果以上都没有问题，就可以进入下一个环节了。
【第二步收集房屋信息看房子】
要找到一套称心如意的房产并非易事，平时要多注意看夹在报纸里的不动产广告以及住宅信息杂志。还要多浏览不动产公司的网页。一旦发现合适的房产，就要尽快找不动产中介公司去看房子。
看房子时您首先要确认的是这套房子是不是和广告上登的一样。然后确认房子的通风及日照是否良好。二手房的时候还要确认房子的折旧程度。下面就是专家提醒您，看房时所要确认的事项。
房子本身
- 地基状态
- 房子的装修质量/ 有没有被弄脏的地方/ 墙壁有没有裂痕
- 房间数，房间布局是否合理/ 各个房间的朝向以及通风和日照是否良好
- 有没有车库或停车场及停自行车的地方
- 空调设施的设置状态
- 有没有重新装修的必要
【第三步签订买卖合同】
看好房子决定要买的话，要先向中介公司提交房「购买申请书」。中介公司收到您的「购买申请书」之后，就会确认付款方法，交房日期，房子有那些附带设备。中介公司会把这些确认完的事项记到「重要事项说明」上。
接下来就是签合同了。所谓重要事项说明就是记录着和房屋有关的各类事项的书面说明书。持有「宅地建物取引主任者」资格的中介公司会在您签房屋买卖合同之前，会给您说明这份「重要事项说明」。「重要事项说明」里记着登记簿所记载的权利关系，房屋的概要，付款方法以及解约的规定等。如果有不理解的地方一定要向中介公司确认。
不动产买卖合同书里明确地记载着买卖内容，当事者的权利和义务等事项。买卖双方签名盖章，并且买方付清手付金后合同就成立了。合同成立后，按照合同您就有了相应的权利和义务，如果您不履行义务的话将会被罚违约金。所以一定要注意在签约之后您所要履行的义务。如果有不理解的地方要向中介公司确认。
签合同时要准备的东西
- 印章（签贷款合同时要拿写有自己名字的印章）
- 手付金（签合同之前要确认好要付现金还是支票）
- 印纸费（日本特有的要求，印纸的费用因买卖金额而不同）
- 中介手续费的一半（需要消费税以及地方消费税额另外算）
【第四步付款、房屋手续交接】
为了避免买卖双方以后发生一些不必要的纠纷，一定要在付款之前再一次确认房屋的现状。
- 房屋的附带设备状况是否和附带设备表所记载的一致
- 房屋现状是否和房屋现状报告书所记载的一致(漏雨/ 白蚁危害/ 建筑物构造上的主要部位的木部腐蚀/情况)
- 跟邻地的境界是否明确
- 水电煤气的使用方法以及发生故障时的对应方法是否有交代
- 接下来就要支付剩余金额了。
- 登记申请文件的确认:申请所有权迁移登记。
- 买卖双方向登记的司法代书人交付必要文件，委托登记申请。
- 剩余金额的支付:扣除手付钱后所要付的余额
- 细算固定资产税等:支付登记费用，细算固定资产税等
- 关系文件的领取:领取管理规章，宣传手册，附带设备保证书，使用说明书等
- 钥匙的领取:领取房屋钥匙，作为确认还要发行「不动产交给确认证」
- 诸费用的支付:支付中介手续费等
交余款时需要携带的东西
- 剩余金额
- 户口簿
- 中介手续费的余额
- 印章(正式印章)
- 登记费用(登记免许税及司法代书人的报酬)
- 印章证明书(只有在抵押权设定的时候才需要)
- 固定资产税/ 城市计划税，管理费等的细算金额
完成以上一系列的手续，那么恭喜你，你就可以在日本拥有一套属于自己的房产了。
【最后看看赴日买房需留意的风险】
赴日买房的回报看似理想，但是有投资者和专家也提醒多项赴日买楼的风险。投资者需要留意日元汇价的问题。以东京的楼价为例，去年至今，当地的楼价已经升值约20%，大阪升值超过10%，但同期日元对人民币的汇价贬值近30%(当中也有人民币升值的因素)，换句话说，如果在2013年年初买房，房子的升幅抵消不了日元贬值的幅度。
香港城市大学经济及金融系副教授李巨威分析指出，日元的利息低，美元未来也会加息，日元汇率将维持弱势，短期内难以反弹，更有空间轻微下调，而且日本国内不盛行楼宇炒卖。他认为除非到日本旅游消费，否则投资者目前买入日元作投资并非明智选择。卢永辉也认为，投资者需要小心衡量日元的贬值风险，如果要投资的话，建议严格选择地点，并长线放租获得稳定回报及坐等升值。
此外，税负也是需要注意的问题。日本买房缴税项目五花八门，若房子在5年内转售，所得的盈利要缴30%作为利得税；5年后再转售也要缴纳15%的税款；而投资者在当地买楼要缴的税负、律师费及佣金等，则差不多占楼价的10%；出租物业每年要缴纳租金收入的5%作为出租税；管理费和大厦维修费也需要负责，如果以租金回报率6厘算，扣除出租成本后的净回报约5厘。
附：日本买房的常见问题
Q：购买了日本的土地或者房屋以后,是否能得到居住权或者方便的签证?在入境资格上是否有什麽便利?
A：日本是一个限制移民的国家，包括投资移民，对外国人的长期居住多持保守政策。日本发给外国人长期签证分为特别定住(难民、日本人亲属，6个月-5年居留权)、永住(永久居留权)与归化。一般投资(购屋)并不会取得居留签证，除非您受聘在日工作、留学等、或在日本设立公司(资本500万以上)并聘雇2名以上日籍员工、或和日本人/永住者结婚。在新法没有修订前，目前只能单次不超过90日短期居留日本。