在日本买房投资与在国内有多大区别？
尤其是经历过北京奥运会后，很容易预见增值潜力。
敏锐的你，是否已感受到了机遇而有所行动？
你想在日本买房，自然想弄清楚日本与国内到底有什么不同。
我最先想到的一点，可能会让你出乎意料。
我身边有好多人甚至都没有亲自去日本，就完成了整个买房投资的过程。
就在今天，我又看到一个人的消息：
“不用亲自去，房产证直接寄到手里，在日本买房真方便！”
你会不会觉得他们的心真大，买房都不用亲自去的？
其实，如果你对日本房产再多了解一点点，你可能也能做到。
回报情况
在日本进行房产投资与国内有很大区别，并不是靠短期升值。
日本房产投资主要靠长期出租来获得稳定的收益。
正因为日本的房产租赁市场规范且严格，才能让众多的海外投资者安心放手。
关于日本房产的回报情况，你要区分：
1. 表面回报，就是毛回报
2. 实际回报，就是净回报
不能只看那些漂亮的表面回报。
还得记得用表面回报扣除掉：
1. 每年的房产持有费用（固定资产税、都市计划税）；
2. 管理费、修缮费、保险费等各项费用，
剩下的才是你的实际回报。
如果你购买的房产是已在“出租中”，专业的不动产公司肯定会给你一份精准的明细表，一目了然就可以计算出实际回报到底是多少。
我听朋友说，这点与国内也有很大区别。
因为当国内的二手房产要出售时，通常会先清理掉租客，才会挂出来卖。那你只能通过目前的市场行情粗略了解收益情况。
日本的二手房则是换房东时，完全不影响租客，租约是稳定而长期的，投资收益自然就是精准无误的。
朝向情况
在日本进行房产投资与国内有很大区别，并不看重房屋的朝向。
日本的房产价值主要依据是否面向繁华商圈或优美风景区，而且楼层越高、视野越好的房产，价值普遍越高。
中国人普遍相信风水朝向，非常看重朝向，讲究坐北朝南。
日本人的思维则是根据自身情况理性看待朝向，比如一位上班族白天大部分时间不在家，可能就会倾向购买朝东的房产，这样他就可以沐浴到清晨的阳光，而达到这套房产所能带给他的最大价值。
你也知道，日本是个精致小巧的国家。
日本的房屋在建造初期时，就会被综合考虑整体构造，比如建筑物与旁边道路的距离、楼梯的距离、甚至是阳台、停车场的空间，都需要向政府上报审查设计图纸。
你肯定听说过建蔽率和容积率吧！
如果不明白这2个词，就看看这篇《不懂这两个日本房产术语，可能会陷入误区》。
只有合规且与周边的建筑物相契合的设计才能允许开工。
不过你也可以理解为日本的房产在同等条件下，朝南的还是会贵一点点，只是差异没有特别大。
面积情况
如果去日本买房，你多半会说，“我在国内住的都是100平米以上的房子，去日本怎么也得买个差不多大的吧！”
这话说得没错，如果你是买来给自己住的，买面积大的是没错。
但如果你要买来投资的，日本20平米左右的单身公寓才是最具人气的户型，租售比极高。
至于70、80平米的房产，在日本已经属于大户型了。
即使是日本人住的一户建，常见的面积也基本在60-70平米左右。
当然，你可能会忽略很重要的一点。
日本的房产所附带的阳台、院子、车库的面积都不计算在房产的面积之内，也就是说，如果你所投资的房产附带以上这些，那是你赚到了。
而且，日本的房产没有公摊面积，国内房产的公摊面积你肯定很清楚，扣掉个10-20平米，应该不夸张吧。
也就是说，在日本买一套80平米的房产，看上去就像在中国买了一套100平米的房产那么大。
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